Hypotéky 2022: Úroky rostou, zájemců o ně (ne)ubývá

Ať už jde o bytové, nebo rodinné domy, k březnu 2021 spadalo zhruba 88 % nemovitostí tohoto druhu výlučně do vlastnictví fyzických osob. Mít svůj vlastní byt nebo dům považují Češi za ideální řešení a raději si sjednávají hypotéku, než aby platili nájemné.

Z průzkumu v roce 2020 vyplynulo, že 44 % Čechů bydlí ve vlastních domech. Jde o řešení nejnákladnější jak na pořízení, tak na údržbu. I tak je to ale jednoznačně nejoblíbenější způsob bydlení. Ve vlastním bytě bydlí 23 % Čechů – byt je jejich, mohou s ním nakládat, jak uznají za vhodné, a nemusí se starat o pozemek. Následuje družstevní bydlení, které je v mnoha ohledech srovnatelné s bydlením ve vlastním.

Zajímavé je, že v západoevropských zemích je trendem spíše nájemní bydlení, zatímco čím více na východ se podíváme, tím spíše lidé touží po vlastním. A není divu – nemovitosti byly totiž v posledních letech cenově poměrně dostupné, a když se k tomu přidaly výhodné podmínky hypotečních úvěrů, nebylo co řešit.

Kdo zaváhal, ten nejspíš nemá

Pandemie ale udělala řadě českých domácností čáru přes rozpočet a dá se očekávat, že důsledky války na Ukrajině stav příliš nevylepší. Zatímco ke konci roku 2016 byla průměrná sazba nových hypoték 2,13 %, do konce roku 2021 došlo k růstu téměř ke 3 %. V lednu 2022 už byla průměrná sazba 3,25 % a v polovině března 2022 dokonce 3,84 %. A růst se dá očekávat minimálně i v dalších týdnech – ČNB totiž na konci března opět zvýšila základní úrokovou sazbu a upravila i další důležité parametry hypoték, kterými jsou LTV, DTI a DSTI. To vše s platností od 1. dubna 2022.

Zájem Čechů o hypotéky na začátku roku 2022 poprvé po dlouhé době polevil. Mohou za to především vyšší úrokové sazby.

Co se mění od dubna 2022?

V posledním březnovém dni oznámil guvernér ČNB Jiří Rusnok, že Česká národní banka zvyšuje základní úrokovou sazbu na 5 %. Od této sazby se pak v bankách odvíjí úroková sazba u hypoték. Zároveň začínají platit změny týkající se ukazatelů LTV, DTI a DSTI, ovšem jen u nových hypoték. V případě refinancování jsou upravené ukazatele ve hře jen tehdy, když dochází k navýšení úvěru.

• LTV (Loan to Value): Procentní poměr mezi výší úvěru a hodnotou zastavené nemovitosti by od dubna 2022 neměl přesáhnout 80 %, u žadatelů mladších 36 let pak 90 %. Aby tedy zájemce o hypotéku uspěl, musí mít naspořeno 20 % z ceny nemovitosti. Nebo 10 %, pokud ještě nedosáhl 36 let.
• DTI (Debt to Income): Poměr výše celkového zadlužení žadatele a výše jeho čistého ročního příjmu. Ten je teď na hodnotě 8,5násobku ročních příjmů, u žadatelů mladších 36 let na 9,5násobku.
• DSTI (Debt Service to Income): Procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek a čistého měsíčního příjmu žadatele. Od dubna 2022 nesmí na splátkách za měsíc padnout víc než 45 % příjmů, u žadatelů do 36 let jde o 50 %.

Lidé do 36 let to mají při sjednání hypotéky trochu jednodušší. Můžou získat například 90% hypotéku. Pokud na ni dosáhnou.

Nemáte našetřený základ? I na to existuje řešení

Když si chcete koupit nemovitost v hodnotě 3 miliónů, a ještě vám nebylo 36 let, musíte mít našetřeno minimálně 10 % z celkové ceny nemovitosti, tedy 300 000 Kč. A zároveň splňovat i ostatní kritéria.

Kdybyste o tutéž hypotéku žádali po svých 36. narozeninách, museli byste mít „v ruce“ dokonce 600 000 Kč. Ne všichni toho jsou ale schopní. Situaci můžete vyřešit hned několika způsoby:

• Zástavou jiné nemovitosti. Ručit můžete i jinou nemovitostí než tou, kterou si chcete koupit – často jde například o byt rodičů, prarodičů nebo jiných příbuzných. Pak je možné, že vám banka nabídne i 100% hypotéku a vy nebudete muset řešit svůj „odrazový finanční můstek“. Majitel nemovitosti, kterou se ale chystáte zastavit, s tím pochopitelně musí souhlasit.
• Půjčkou. Základ pro hypotéku může klidně vyřešit půjčka. Jen myslete na to, že banka, u níž budete o hypoteční úvěr žádat, bude právě tyto splátky započítávat do parametru DSTI, stejně jako vaše další případné dluhy. Neúčelová půjčka má také vyšší úrokovou sazbu než hypotéka. Ano, určité řešení to určitě je, ale vše si pečlivě spočítejte.
• Překlenovacím úvěrem. Pokud si chcete pořídit bydlení pomocí úvěru ze stavebního spoření (tedy ne úplně klasickou hypotékou), ale ještě nesplňujete podmínky pro získání řádného úvěru, můžete stavební spořitelnu zažádat o úvěr překlenovací. Podmínkou pro získání tohoto „meziúvěru“ je založení stavebního spoření. Na to si po dobu úvěru spoříte a splácíte jen úroky z překlenovacího úvěru. Až po určité době se „přehoupnete“ z překlenovacího do řádného úvěru a teprve pak začnete skutečně umořovat dlužnou částku. Výhodou tohoto meziúvěru je, že se k financím dostanete dříve, a navíc do určité výše úvěru není potřeba ani ručení nemovitostí.

Suma sumárum to s hypotékami v následujících měsících, ne-li letech, nejspíš nebude úplně jednoduché.  A tím pádem ani s dostupností bydlení ve svém.